6 Vastgoedbeleggingen

Het verloop van de vastgoedbeleggingen is toegelicht in de tabel.

Marktwaarde

In de tabel is de marktwaarde naar intern en extern gewaardeerde objecten, alsmede naar objecttype opgenomen. De in de tabel opgenomen marktwaarde van de extern getaxeerde vastgoedbeleggingen sluit aan op de totale marktwaarde volgens de taxaties van de externe taxateur.

Waarderingsmethodiek

Te onderscheiden waarderingsmethoden:

• Niveau 1: Onaangepaste genoteerde prijzen in actieve markten voor identieke activa en verplichtingen;
• Niveau 2: Genoteerde prijzen voor soortgelijke activa en verplichtingen in actieve markten of gegevens die gebaseerd zijn op of ondersteund worden door waarneembare marktgegevens;
• Niveau 3: Niet-waarneembare gegevens voor het bepalen van de reële waarde van een actief of verplichting.

De in de waardering van de vastgoedbeleggingen opgenomen inkomende en uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op de omzet, kosten in verband met operationele en financiële lease en overige exploitatiekosten zoals opgenomen in het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat, alsmede op de in het geconsolideerd kasstroomoverzicht opgenomen onderhoudsinvesteringen.

De in de waardering van de vastgoedbeleggingen opgenomen disconteringsvoet is per object verschillend, waarbij in de opbouw van de disconteringsvoet door de externe taxateurs rekening wordt gehouden met alle relevante aspecten, zoals de aard van het object, de locatie, de functie (multifunctionele locaties, treinstations, ziekenhuizen en vliegvelden), de staat van onderhoud en de kasstroomontwikkelingen.

Meer specifiek is de disconteringsvoet opgebouwd uit de risicovrije interestvoet per land, plus - indien van toepassing - een opslag voor in de kasstromen opgenomen groeiverwachtingen. Aanvullend bevat de disconteringsvoet opslagen zoals toegelicht in de volgende tabel.

In de volgende tabel zijn de in de waarderingen gehanteerde gewogen gemiddelde disconteringsvoet en het aanvangsrendement per regio opgenomen.

Uit de tabel blijkt dat de disconteringsvoeten van objecten zowel naar boven als naar beneden bijgesteld zijn. Per saldo is de (gewogen gemiddelde) disconteringsvoet voor de operationele component in totalen iets gedaald. Naast aanpassingen in de disconteringsvoet heeft de externe taxateur tevens aanpassingen in het aanvangsrendement van de vastgoedcomponent doorgevoerd. Zoals uit de tabel blijkt, hebben de aanpassingen van het aanvangsrendement per saldo geresulteerd in een bijstelling van 5,8% (gewogen gemiddeld) in 2013 naar 6,2% (gewogen gemiddeld) in 2014.

Herwaarderingsresultaat

Het herwaarderingsresultaat over 2014 bedraagt EUR -161,2 miljoen (2013: EUR -292,0 miljoen). Het herwaarderingsresultaat is met name veroorzaakt door bijgestelde kasstroomprognoses. De tabel geeft inzicht in het herwaarderingsresultaat per regio.

Gevoeligheden

Een gevoeligheidsanalyse welke inzicht geeft in de impact van wijzigingen in de disconteringsvoet en aanvangsrendement op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen is opgenomen in de tabel.

Overige toelichtingen

Zoals opgenomen in noot goodwill en overige immateriële vaste activa, kan de actuele regiostructuur als volgt worden toegelicht:

• Regio 'Mid' - Nederland en Duitsland;
• Regio 'West' - Groot-Brittannië en Ierland;
• Regio 'Zuid' - Frankrijk en België;
• Regio 'Noord' - Denemarken, Zweden, Noorwegen en Finland.

De in deze noot opgenomen informatie per regio is gebaseerd op genoemde structuur. Waar van toepassing, zijn de vergelijkende cijfers in deze noot over 2013 op dit punt aangepast.

In de investeringen in vastgoedbeleggingen in ontwikkeling is in 2014 geen geactiveerde bouwrente begrepen (2013: EUR 1,0 miljoen). Het toegepaste rentepercentage voor het activeren van bouwrente bedroeg in 2013 gemiddeld 3,2%.

De totale toename van de minimale huurverplichtingen heeft voor een bedrag van EUR 256,0 miljoen (2013: EUR 175,4 miljoen) betrekking op huurverplichtingen als gevolg van in het boekjaar aangegane sale-and-leaseback transacties. De resterende toename van de geactiveerde huurverplichtingen houdt verband met het aangaan van nieuwe huurcontracten.

De totale marktwaarde van de in het boekjaar verkochte (en teruggehuurde) vastgoedbeleggingen bedroeg EUR 189,3 miljoen, waarvan per 31 december 2013 reeds EUR 125,1 miljoen was opgenomen als vaste activa aangehouden ter verkoop.

In de totale marktwaarde van de vastgoedbeleggingen zijn contracten met een negatieve marktwaarde verantwoord voor een bedrag van EUR 86,1 miljoen (2013: EUR 57,7 miljoen).